Warunki zabudowy niezgodne z wnioskiem

Decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją dość rozbudowaną. Poprzedza ją zazwyczaj analiza urbanistyczna, która weryfikuje dopuszczalne parametry nowej zabudowy. Z tych powodów, dość często zdarzają się przypadki wydania decyzji niezgodnej z wnioskiem strony.

Dziś chciałbym zwrócić uwagę na przypadek, z którym niedawno się spotkałem. Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dotyczył części działki położonej niedaleko rzeki. Granice terenu, dla którego miały być wydane warunki zabudowy, zostały precyzyjnie określone.

Przy sporządzaniu projektu decyzji, jak i w późniejszej decyzji, nie dostrzeżono jednak tego faktu i przyjęto, że decyzja ma dotyczyć obszaru całej działki. Taka decyzja jest wadliwa, ponieważ została wydana wobec obszaru nieobjętego żądaniem strony.

Taki błąd może również powodować dalsze konsekwencje — np. przyjęcie, że wydanie warunków zabudowy jest niedopuszczalne, bo w odniesieniu do terenu nieobjętego wnioskiem strony istnieje przepis szczególny wyłączający wnioskowaną inwestycję.

Iwo Fisz

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego

W piątek, czyli 18 grudnia 2014 r., Trybunał Konstytucyjny ogłosił wyrok dotyczący art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647, 951 i 1445, z 2013 r. poz. 21, 405, 1238, 1446 oraz z 2014 r. poz. 379 i 768) w zakresie, w jakim wyłącza roszczenia właścicieli lub użytkowników wieczystych, których nieruchomości zostały przeznaczone na cel publiczny w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym 31 grudnia 1994 r., jeśli takie przeznaczenie zostało utrzymane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym pod rządem aktualnie obowiązującej ustawy, jest niezgodny z art. 64 ust. 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz z zasadą sprawiedliwości społecznej wyrażoną w art. 2 Konstytucji.

Po samej sentencji tego wyroku trudno oceniać jego skutki dla właścicieli i gminy — uzasadnienie będzie miało doniosłe znaczenie praktyczne dla wykładni art. 36 i możliwości kierowania roszczeń odszkodowawczych.

Iwo Fisz

Warunki zabudowy dla urządzeń infrastruktury technicznej

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy spełnione są warunki określone w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1–5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednym z warunków, który często może budzić kontrowersje, jest tak zwany wymóg dobrego sąsiedztwa.

Od wymogu dobrego sąsiedztwa przewidziane są jednak wyjątki. Jednym z nich jest budowa urządzeń infrastruktury technicznej. Przepisy ustawy nie definiują tego pojęcia, stąd pomocniczo sięga się m.in. do regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami i Prawa energetycznego. W orzecznictwie i literaturze przyjęto, że urządzeniami takimi są m.in. elektrownie wiatrowe.

Więcej na ten temat przeczytasz w moim artykule na portalu INFOR.PL.

Iwo Fisz

Tandetna forma

Nie od dziś wiadomo, że Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych to świetne narzędzie dla każdego, kto zajmuje się prawem administracyjnym. Część orzeczeń jest powtarzalna, ale czasem można spotkać takie fragmenty, jak poniżej. Ten dotyczy akurat przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli zasady dobrego sąsiedztwa:

(…) nie można przyjąć, że garaż o konstrukcji stalowej zaburza kontynuację formy architektonicznej dotychczasowej zabudowy i z tego powodu jego usytuowanie w tym terenie jest niedopuszczalne. Tego rodzaju ustalenie jest co najmniej dowolne. Określoną formę architektoniczną tworzy połączenie wielu cech wzajemnie się przenikających: masa, przestrzeń, forma, głośność, struktura, światło, cień, materiał, które dopiero w całości nadają obiektowi budowlanemu taki, a nie inny charakter.

Forma architektoniczna nie sprowadza się więc wyłącznie do walorów estetycznych – celem architektury jest bowiem osiągnięcie równowagi pomiędzy aspektem funkcjonalnym i ekonomicznym budowli (budynku, obiektu budowlanego) a jego estetycznym i artystycznym wyrazem. Materiał (tworzywo), z którego powstaje obiekt jest więc jedynie jednym z wielu elementów, które dopiero łącznie decydują o jego konkretnej formie architektonicznej. Z tych względów ocena kontynuacji dotychczasowej zabudowy w zakresie formy architektonicznej nie może sprowadzać się wyłącznie do porównania „materiału” nowej i istniejącej zabudowy.

Określenie zawarte w uzasadnieniu decyzji organu I instancji, iż przedmiotowy garaż posiada „tandetną formę” w istocie sprowadza się więc wyłącznie do oceny walorów estetycznych tego garażu, nie świadczy natomiast o braku kontynuacji formy architektonicznej, a nadto ma charakter subiektywny, nie znajdujący oparcia ani w dokumentacji fotograficznej, ani w sporządzonej „Analizie obszaru”, ani w obowiązujących przepisach, które nie posługują się takim pojęciem (wyrok WSA w Lublinie, II SA/Lu 446/11).

Nic dodać, nic ująć.

Iwo Fisz

Domy jednorodzinne bez pozwolenia na budowę

5 sierpnia 2014 r. Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji Prawa budowlanego i innych ustaw, którego głównym elementem jest umożliwienie budowy domów jednorodzinnych bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, a jedynie na podstawie zgłoszenia.

Ma to dotyczyć budowy budynków jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.Wnioskodawca będzie musiał załączyć do zgłoszenia m.in. projekt budowlany wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7 Prawa budowlanego, a także oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Więcej na ten temat przeczytasz w moim krótkim tekście na portalu INFOR.

Iwo Fisz