Linia nowej zabudowy

Jednym z kluczowych elementów decyzji WZ dla nowej inwestycji jest linia zabudowy.

Przepis § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. Nr 164, poz. 1589 ze zm.) określa sposób zapisywania ustaleń decyzji WZ, w tym:

ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego zapisuje się poprzez określenie parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a w szczególności określenie linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, a także gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy, w tym szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu.

Natomiast sposób określenia linii zabudowy wynika z § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego  (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 ze zm.):

1. Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Linia zabudowy powinna być zatem kontynuacją zabudowy już istniejącej w sąsiedztwie. Ma to zapewnić zharmonizowanie zabudowy w okolicy.

2. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami.

Przepis ten nakazuje wykreślić linię zabudowy w sposób zgodny z przepisami, jeśliby określenie linii zabudowy na podstawie ust. 1 powodowało niezgodność.

3. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

Zabudowa nie zawsze ma charakter zharmonizowany. Na skutek różnych czynników — np.  zmian przepisów, błędnych decyzji, obowiązywania w różnym czasie różnych planów miejscowych czy samowoli budowlanej, linia istniejącej zabudowy może nie pozwalać na wykreślenie jej w wydawanej decyzji. W takiej sytuacji, obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

4. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Powyższe zasady nie są bezwzględnie obowiązujące. Można od nich odstąpić w wyniku przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Analiza taka jest załącznikiem do decyzji o warunkach zabudowy, zatem strona jest poinformowana, dlaczego organ wyznaczył linię zabudowy w taki, czy inny sposób.

Linię nowej zabudowy wyznacza się na mapie, będącej załącznikiem graficznym do decyzji WZ. A sama linia zabudowy wygląda tak:

Polska Norma nr PN-B-01027

 Iwo Fisz

 

8 myśli nt. „Linia nowej zabudowy

  1. Czy organ I instancji wydając decyzję o warunkach zabudowy może nie ustalić linii zabudowy. Organ piszę, cytuję:„1.Linia zabudowy maksymalna nieprzekraczalna — nie ustala się z uwagi na to, że wyznaczona zgodnie z rozporządzeniem znajduje się poza granicami działki Inwestorów (wg załącznika graficznego do analizy)”.
    Czy zna Pan jakieś orzecznictwo, które umożliwia takie działanie organu?

  2. Mnie bardziej interesuje zależność między wnioskiem, a decyzją. W rozporządzeniu i w ustawie nie ma mowy o tym, że można odmówić wydania decyzji w przypadku, gdy spełnione jest 5 warunków. A analiza umożliwia wyznaczenie wszystkich parametrów. Tutaj mam wątpliwość, co do wyznaczenia nowej linii zabudowy. Wnioskodawca wyznaczy ją błędnie i urząd moim zdaniem nie ma prawa do wydania odmownej decyzji tylko powinien wydać samodzielnie decyzję niezgodną z wnioskiem wyznaczając parametry (np. linię zabudowy) na podstawie analizy. Jak to wygląda?

    • Kwestia zakresu związania wnioskiem o wydanie WZ jest różnie interpretowana. Wydaje mi się, że częściej spotykana jest interpretacja o ścisłym związaniu wnioskiem inwestora — jeśli nie jest możliwe ustalenie warunków zabudowy, to należy wydać decyzję odmową.

      Należy przy tym podkreślić, że po zapoznaniu się z projektem decyzji wnioskodawca może zmienić żądanie stosownie do możliwości ustalenia warunków zabudowy, które dostrzega organ.

  3. Powyższy wpis jest dla mnie w pełni zrozumiały, ale ja chyba mam nietypową sytuację. Przed zakupem działki dostaliśmy do wglądu decyzję o warunkach zabudowy (wydaną dla obecnego właściciela). Jest w niej zapis o lini zabudowy: „- linia zabudowy 6 m od drogi lokalnej„
    Problem polega na tym, że w WZ nie jest określone jaka to linia — obowiązująca czy nieprzekraczalna? Byliśmy zapytać o to w gminie — sam pan architekt powiedział, że obowiązująca (jak nie ma napisane jaka linia to zawsze jest obowiązująca) i nie da się tego zmienić (mimo że obok nie ma zabudowań, są to działki wydzielone w polu). Natomiast na mapce załączonej do WZ są białe (puste) trójkąciki na linii zabudowy, co sugeruje że jest to linia nieprzekraczalna. Jest jakaś opcja, żeby zmienić te linie? I z kim rozmawiać w tej kwestii, jeśli ekipa od WZ nie kwapi się do zmian albo sprecyzowania? Czy po zakupie działki powinniśmy wystąpić o nową decyzję o WZ?
    Dla nas ma to kolosalne znaczenie, bo działka sąsiaduje z lasem i ma zatoczkę, więc jest bardzo nieustawna, nieprzekraczalna linia zabudowy daje nam więcej możliwości.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>