Warunki zabudowy a wprowadzenie planu miejscowego

W przypadku, gdy dla działki wydano najpierw warunki zabudowy, a potem wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, może zdarzyć się, że decyzja o warunkach zabudowy i plan miejscowy zawierają odmienne postanowienia.

W przypadku, gdy postanowienia miejscowego planu są inne niż w warunkach zabudowy, to stwierdza się wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy.

Wygaśnięcie decyzji stwierdza się w trybie przepisu art. 162 § 1 k.p.a. Należy wszcząć nowe postępowanie  w przedmiocie stwierdzenia wygaśnięcia decyzji: ustalić jego strony, zawiadomić je o wszczęciu, przeprowadzić postępowanie dowodowe, wyznaczyć stronom termin na wypowiedzenie się co do dowodów i rozstrzygnąć sprawę decyzją.

Powyższych regulacji nie stosuje się w sytuacji, wydana została ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. Decyzja taka „utrwala” prawa inwestora do zrealizowania określonego w niej przedsięwzięcia. Trzeba jednak pamiętać, że decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

Iwo Fisz

70 myśli nt. „Warunki zabudowy a wprowadzenie planu miejscowego

  1. Dzień dobry Panie Iwo,co prawda moje pytanie nie dotyczy stricte tematu poruszonego w powyższym artykule, niemniej dotyczy warunków zabudowy i tematyki planowania przestrzennego.
    Czy Pana zdaniem znowelizowany art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych uniemożliw inwestorom uzyskiwanie warunków zabudowy pod budownictwo mieszkaniowe (nawet gdy zwarty obszar zabudowy byłby poniżej 0.5 ha) na gruntach rolnych I – III klasy?
    W mojej opinii od 26 maja 2013 roku tj. od kiedy wejdzie w życie przedmiotowa nowelizacja, zabudowa mieszkaniowa na gruntach tej klasy ( niezależnie od powierzchni zabudowy) będzie możliwa jedynie w przypadku gdy przewidywał to będzie MPZP, oczywiście po wcześniejszej zgodzie właściwego ministra…

    • Panie Pawle!
      Jeśli przyjmiemy, że zgodę wyraża się tylko w m.p.z.p., to nowelizacja art. 7 mocno ograniczy możliwości zabudowy. Poprzednio zawarty obszar do 0,5 ha pozwalał na realizację niewielkich inwestycji, ale przy budowie wiatraków już pojawiały się problemy.

      Zwracam też uwagę na nowy przepis art. 22b ust. 3, który stanowi, że m.in. należności i opłaty roczne są niepodatkowymi należnościami budżetowymi o charakterze publicznoprawnym w rozumieniu ustawy o finansach publicznych. Poprzednio przyjmowano cywilnoprawny charakter tych należności i nie jestem przekonany, czy zmiana idzie w dobrym kierunku. W ten sposób nie będzie można np. zwolnić inwestora z tych opłat z drodze umowy przy realizacji dużej inwestycji.

      • Dzień dobry,
        kontynując temat znowelizowanej ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych to interpretacja wskazująca na to, iż zabudowa na terenach rolnych I — III klasy jest możliwa dopiero w przypadku uchwalania MPZP jest w pełni uprawniona gdy postępowanie w sprawie wydania warunków zabudowy zostało wszczęte po 26 maja 2013 roku.
        Natomiast sytuacja (przynajmniej moim zdaniem) nie jest już tak oczywista gdy postępowanie zostało wszcżęte przed ta datą ( tj. 26 maja) i w tym czasie zgodnie z odpowiednio stosowanym art. 53 ust 4 pkt 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu[…] oragan zwrócił się do starosty o wydanie postanowienia w kwestii przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze. Uważam, iż w takim wypadku jeżeli starosta wydałby postanowienie przed 26 maja to byłby zobligowany wydać postanowienie, które zezwalałoby przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze.….….. moje postępowanie w sprawie wydania warunków zabudowy na gruncie rolnym III klasy jest w toku, i z niecierpliwością czekam na decyzje starosty w tej kwestii(:

        • Kwestia daty 26 maja 2013 r. jest jeszcze bardziej skomplikowana. Ustawa nowelizacyjna nie przewiduje bowiem żadnych przepisów przejściowych Art. 35 ust. 1 ustawy, będący przepisem przejściowym stanowi, że „Do spraw wszczętych przed dniem wejścia w życie ustawy, a niezakończonych decyzją ostateczną, stosuje się przepisy niniejszej ustawy”.

          Powstaje wątpliwość — czy w przypadku kolejnych nowelizacji ustawy należy odpowiednio stosować art. 35 ustawy czy też może należy stosować przepisy aktualnie obowiązujące.

          Problem jeszcze bardziej widać w przypadku opłat rocznych za 2013 r. — ponieważ one już powstały, ale jeszcze nie są wymagalne.

  2. Witam Panie Iwo,
    Chciałbym nieco pociągnąć temat poruszony powyżej. Posiadam działkę o II klasie bonitacyjnej nie przekraczającą 0,5ha. Czy jeśli w moim przypadku ostateczna decyzja o warunkach zabudowy została wydana przed datą 26 maja 2013, to nie powinno być problemu z wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej? W sumie na podstawie samej decyzji o warunkach zabudowy nie następuje wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.
    Z góry dziękuję za odpowiedź i pozdrawiam

    • Panie Dominiku, wyłączenie gruntu spod produkcji rolnej jest kwestią faktu, a nie wydania decyzji. Istotne jest rozstrzygnięcie kwestii, czy wydanie decyzji o warunkach zabudowy przez 26 maja można traktować jako przeznaczenie na cele nierolne i nieleśne. Występował już Pan o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów spod produkcji rolnej dla tego terenu?

      • Witam Panie Iwo,
        Nie, nie występowałem jeszcze o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Z tego co się orientuję to do tego potrzebny mi jest plan zagospodorawania działki, a jeszcze w tym momencie nie jestem w posiadaniu tego dokumentu, gdyż przygotowanie go wymaga czasu. Pytałem Pani w Starostwie u mnie jak wygląda ta kwestia, ale odpowiedź brzmiała, że jest to pierwsza tego typu sprawa i musi to skonsultować z prawnikiem.
        Mam nadzieję, że jest jakaś „furtka prawna”, która pozwoli na wyłączenie tego gruntu z produkcji rolnej, gdyż odmowa znacznie pokrzyżowałaby moje plany.
        Dziękuję za zainteresowanie tematem i pozdrawiam

  3. Witam,

    Ciągnąc temat nowelizacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. My z mężem jesteśmy w takiej sytuacji, że posiadamy działkę klasy rolnej IIIa, mamy warunki przyłączy, obecnie realizowane jest przyłącze prądu. Na terenie gdzie działka leży nie ma zagospodarowania przestrzennego, ale jest studium wykonalności, w którym działka ta widnieje jako budowlana. Wniosek o warunki zabudowy został złożony 20 maja (w lutym 2013 wpłaciliśmy zaliczkę w firmie budowlanej, która miała nam załatwić wszystkie formalności i niestety zwlekała 5 miesięcy). Niestety warunków zabudowy nie dostaliśmy. Czy da się coś zrobić oprócz odwołania do SKO, które i tak pewnie nie uwzględni naszego odwołania? Naprawdę pokrzyżowało nam to całą sytuację życiową ( o której nie będę się rozpisywać), zostało zmienione jedno zdanie w ustawie i wszystko legło w gruzach.
    Z góry dziękuję za pomoc

    • Pani Natalio! A co chcecie Państwo wybudować na tej działce? Postanowienia studium nie są prawem powszechnie obowiązującym i nie są podstawą dla wydawania warunków zabudowy. Proszę napisać jak uzasadniono odmowę.

      • Napisali, że:
        Przepis art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych określa, że zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na inne cele może być wyłącznie dokonana w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego po uzyskaniu zgody przez właściwe organy. Nieruchomość objęta wnioskiem nie była objęta zgodą uzyskaną przy sporządzaniu planu zagospodarowania przestrzennego. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie przewiduje możliwości przeznaczenia gruntów rolnych na inne cele w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Nie spełniono warunków art. 61.1

        Chcieliśmy wybudować budynek mieszkalny o powierzchni 108m2, z poddaszem użytkowym.

        • Pani Natalio! W tym uzasadnieniu jest pewna nieścisłość. Chodzi o ustawę z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Przeznaczenie użytków rolnych powstałych z gleb klas I-III następuje w planie miejscowym, na podstawie decyzji ministra (art. 7 ust. 1 i art. 7 ust. 2 pkt 1 tej ustawy). Kwestia przeznaczenia gruntu jest niezbędna dla wydania warunków zabudowy (art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

          Art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wymaga — dla wydania zezwolenia na wyłączenie spod produkcji, aby grunty tam szczegółowo określone były przeznaczone na cele nierolnicze i nieleśne. Zatem w przypadku gleb klas I-III takie przeznaczenie wprowadza się w planie miejscowym.

          • Dziękuję za odpowiedź. Czyli jesteśmy po prostu zdani na łaskę burmistrza i od niego zależą nasze losy

          • Panie Iwo a plan miejscowy to plan zagospodarowania przestrzennego? Czyt mam się czego uczepić w odwołaniu do SKO?Szukamy z mężem każdej opcji, która może nam pomóc

  4. Witam,
    Samo posiadanie ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy nie oznacza iż na działce będzie można coś wybudować. W moim konkretnym przypadku Pani w Starostwie odpowiedziała iż nie wyda decyzji wyłączającej gruntu z produkcji rolnej ponieważ nie jest to zgodne z obowiązującymi przepisami, mimo, że decyzja o warunkach zabudowy została wydana.

    • Panie Dominiku, kluczowa dla możliwości wyłączenia gruntu spod produkcji rolnej jest interpretacja przepisu art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, który stanowi, że „Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2–10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne — może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie”.

      Chodzi o fragment „przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne”. Zgodnie z art. 7 ust. 1 i ust, 2 pkt 1 ustawy, przeznaczenie użytków rolnych wytworzonych z gleb klas I-III wymaga zgody ministra, którą wyraża się w toku uchwalania planu miejscowego. Jeśli zatem grunt wymaga planu miejscowego i zgody ministra, aby przeznaczyć go na cele nierolnicze, to taka zgoda jest niezbędna dla udzielenia zezwolenia na wyłączenie spod produkcji rolnej. Jeśli grunt takiej zgody nie wymaga — np. jest to użytek z glebą klasy IV pochodzenia organicznego, to wydaje się, że przeznaczenie na cele nierolne jest spełnione przy wydaniu decyzji o warunkach zabudowy.

  5. Panie Iwo,mam jeszcze jedno pytanie, skoro gmina wprowadziła studium to czy jest jakiś termin zobowiązujący do wprowadzenia zagospodarowania przestrzennego, czy to może trwać w nieskończoność? Studium zostało uchwalone w grudniu 2012. Czy gmina cały czas może się usprawiedliwiać brakiem pieniędzy?Rząd przyjął projekt zmian w prawie budowlanym ale to nas nie ratuje, ponieważ nadal potrzebne jest wydanie warunków zabudowy.…

    • Pani Natalio, uchwalenie planu miejscowego jest nieobowiązkowe (z nielicznymi wyjątkami), w efekcie zależy więc od woli gminy. Jeśli przepis nie przewiduje obowiązku uchwalenia planu miejscowego (tak jest np. przy parku kulturowym), to nie można „zmusić” gminy do jego uchwalenia.

  6. A jaki przepis. Kto może zmusić gminę? Jest taki paragraf w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym ale nie wynika z niego kto może taki obowiązek i kiedy wprowadzić. Czy studium nie może się przedawnić?Nie mam już pomysłu jak wyjść z sytuacji. Dziękuję

  7. Witam Panie Iwo,
    kontynując temat przekształcenia działki rolnej na budowlaną mam prośbę o pomoc, a mianowice:
    Wraz z siostrą planujemy zakup 2 działek obok siebie o powierzchni ok 1100m2 kazda. Działki maja charakter rolny i sa niestety 2 klasy. Dla działek nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, w gminie istnieje Studium uwarunkowan (przewidziana jest zabudowa jednorodzinna). Natomiast dla działek została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jedna decyzja dla obu działek na jeden dom).
    Obie dzialki sa w pelni uzbrojone (gaz, woda, prad), zapewniony dojazd, a sama decyzja o WZZT jest z 2007r.

    1) Co mogę zrobić aby na każdej dzialce mogl zostac wybudowany dom (nie chce blizniaka) w kontekscie nowelizacji ustawy o ochronie gruntow rolnych i lesnych z 2013? Czy musze czekac na mpzp (gmina nie planuje poki co prac nad nim)
    2) Czy wystarczy przekształcenie tych działek na budowlane by wystapic o nowe WZ? I czy dostane wowczas WZ? Nie jest problemem utrzymanie warunków ujętych w obecnej decyzji WZ, ale chcę by dotyczyło to dwóch budynków.
    3) W obecnych WZ zapisane jest, ze konieczne jest wystapienie do starosty o wylaczenie gruntu z produkcji rolniczej. Czy szanse ze to się nie uda są duże?
    4) Właściciel twierdzi:
    Działki nie są budowlane, ale przekształcenie teraz to tylko kwestia zgłoszenia, wszystkie domy obok były budowane w ten sam sposób.
    Na ile jest to prawda?

    Z góry dziękuję za ℗odpowiedzi i wszelką pomoc.

    • Panie Pawle!
      Obecnie, ustawa o ochronie gruntów rolnych przewiduje, że przeznaczenie na cele nierolne i nieleśne użytków rolnych powstałych na glebach klas I-III — bez określenia ich obszaru — następuje w planie miejscowym. Wyłączenie gruntu spod produkcji rolnej wymaga natomiast, aby grunt był przeznaczony na cele
      nierolnicze i nieleśne. Inwestycja o której Pan pisze jest więc obarczona ryzykiem.

      Co do nowych warunków zabudowy — art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy wymaga dla wymaga warunków zabudowy braku konieczności przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne albo objęcia terenu zgodą wyrażoną w „starym” planie miejscowym.

      Podchodziłbym z rezerwą do twierdzeń właściciela. Możecie Państwo wystąpić o warunki zabudowy przed zakupem nieruchomości (nie trzeba być do tego właścicielem), podobnie możecie Państwo następnie wystąpić o zezwolenie na wyłączenie gruntu spod produkcji rolnej (do tego również nie trzeba być właścicielem).

      Co do szans, to oczywiście wypowiedzieć się nie mogę, bo nie znam szczegółów sprawy ani praktyki organów, które są właściwe dla załatwienia tych spraw.

      • Panie Iwo,
        dziekuje serdecznie za odpowiedz. Prosze jeszcze o informacje na watpliwosci przedstawione ponizej:
        1) Gmina twierdzi, ze nie wyda mi nowych WZ dla tych dzialek (klasa II). Zmiana WZ również nie wchodzi w rachube, poniewaz dla nich jest to zupelnie nowa inwestycja. Czy z punktu widzenia prawa nie mozna potraktowac tego jako zmiany? Czy jest jakas podstawa prawna, na ktora mozna sie powolac? I tu pkt.2:
        2) Starego mpzp nie ma, a rozumiem, ze obecne WZ oraz Studium nie stanowią żadnych podstaw dla decyzji administracyjnych. Czy mam (niestety) racje?
        3) Decyzja o wylaczeniu z produkcij rolnej musi nastapic na podstawie wypisu i wyrysu, wyrysowanego obiektu na dzialce, musze przedstawic rowniez akt wlasnosci dzialki. Niestety nie bedac wlascicielem tego nie uczynie.
        4) Czy osoba posiadajaca status rolnika, otrzyma z kolei WZ na dzialke rolna w swietle nowych przepisow? Czy musi udowadniac, ze zabudowa siedliskowa (bo chyba tylko taka opcja jest mozliwa) bedzie miala zwiazek z jego dzialalnoscia badz ta dzialka? Zakladajac ze osoba ta posiada sredniej wielkosci gospodarstwo w gminie, czy gmina jesli wydalaby WZ dla obu dzialek, moze potem odmowic wydania pozwolenia na budowe dla obu WZ?

        Z gor dziekuje i pozdrawiam.

        • Panie Pawle:
          Ad 1 — zmiana decyzji o warunkach zabudowy wymaga ponownej oceny przesłanek względem nowej inwestycji, więc tą drogą nie można obejść kwestii przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze,

          Ad 2 — studium nie może być podstawą dla wydawania decyzji administracyjnych; jeśli chodzi o „stare” warunki zabudowy — nie ma jeszcze wypracowanego stanowiska sądów w tym zakresie, ale należy liczyć się z możliwością, że będzie ono negatywne dla inwestorów,

          Ad 3 — uważam, że zezwolenie na wyłączenie gruntu spod produkcji rolniczej można wydać osobie niebędącej właścicielem (przez właściciela rozumie się w ustawie również posiadacza samoistnego, zarządcę lub użytkownika, użytkownika wieczystego i dzierżawcę). Proszę zwrócić uwagę, że art. 12 ust. 1 ustawy mówi o „osobie, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji” a nie o „właścicielu”,

          Ad 4 — za dużo tu niewiadomych, żeby udzielić pewnej odpowiedzi. Proponuję wystąpić o te WZ (koszt niewielki) i w postępowaniu bronić swoich racji.

          • Panie Iwo,
            dziekuje za odpowiedzi. Prosze wybaczyc kombinowanie, ale juz taka przekorna natura Polaka. ;) Po prostu sprawdzam dostepne mozliwosci a niekoniecznie chce naciagac przepisy. Nie mniej jednak jeszcze raz dziekuje za fatyge i zycze powodzenia w dalszym prowadzeniu bloga oraz sukcesow zawodowych. ;)
            Gdyby zas u mnie cos sie dzialo, co mogloby wniesc merytorycznego do sprawy to na pewno sie podziele.

            Na goraco powiem, ze dzownilem do ministerstwa rozwoju wsi w kontekscie odrolnienia dzialek i otrzymalem odpowiedz, ze minister nie bedzie rozpatrywal indywidualnych wnioskow inwestorow (zgodnie z ustawa), nie bedzie rowniez opiniowal wnioskow i pism od gmin (wojta, burmistrza, prezydenta etc). Bedzie natomiast zajmowal sie wylacznie (konsultowal i opiniowal) miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. I tutaj mala podpowiedz — do gminy nalezy dowolonosc tworzenia mpzp tj. moze byc on stworzony dla jednej, dwoch, pieciu dzialek badz calej gminy (niekoniecznie zapewne bedzie to oplacalne z punktu widzenia ekonomii i czasu). Gmina z kolei odpowiedziala mi (choc bez 100% pewnosci wnoszac po glosie) ze WZ dla rolnika (ktorego gospodarstwo rolne jest mniej wiecej sredniej wielkosci w gminie) na dzialke rolna i zabudowe siedliskowa beda wydawane. Wlasciel jednej z dzialek bedzie to sprawdzal.

            Pozdrawiam
            Pawel

          • Panie Pawle, jeśli będzie miał Pan takie informacje, to proszę się podzielić spostrzeżeniami co do praktyki organów. Nowelizacja, która bardzo istotnie zmienia zasady inwestowana na gruntów rolnych w uzasadnieniu projektu ustawy nie doczekała się ani słowa na temat tego, jakie będą skutki dla inwestorów po jej wejściu w życie …

  8. Witam Panie Iwo.
    Mam Pytanie dotyczące MPZP, jeżeli w danej gminie mpzp pochodzi z 1993r i no mocy ustawy ten plan wygasł to czy teraz według obowiązujących przepisów znowelizowanej ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych gmina może wydać WZ dla działki klasy III właśnie na podstawie tych starych już nieważnych MPZP . W gminie nie ma aktualnych mpzp i nie wiadomo kiedy będą zrobione ale działka o którą mi chodzi w starych planach widniała jako budowlana oraz w studium wykonalności z 2000r również widnieje jako budowlana. Według urzędnika z sąsiedniej gminy można wydać taką decyzje o WZ na podstawie wygasłych mpzp gdyż jak uważa, minister już raz wyraził na to zgodę i w nowych planach jak będą kiedyś zrobione a działka również będzie widniała jako budowlana.

    Z góry dziękuję za odpowiedzi i wszelką pomoc.

    • Jezeli sie nie myle to WZ nie sa potrzebne, bo stary mpzp jest wazny — do odniesienia:
      – art 67 USTAWy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym
      – art. 61 ust. 1 pkt 4 — USTAWy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym
      Prawda, Panie Iwo? :)

  9. Witam Panie IWO

    Proszę o opinię w poniższej sprawie:

    Właściciel gruntu Klasy IIIB o pow. 1.01ha w 2006 roku dostał warunki zabudowy na powierzchni ‚4568 m2 czterech domów jednorodzinnych
    ‚po czym podzielił tą część na cztery działki które sprzedał jako działki z warunkami zabudowy.( argumentując iż warunki zabudowy na daną ziemie,obszar wydaje się raz na zawsze). Obecnie po zmianie ustawy
    posiadając jedną z tych działek 0.15ha wystąpiłem o warunki zabudowy dla niej. dostałem decyzję odmowną. Gmina argumentuje odmowę tym iż nie może wydać warunków zabudowy dla gruntów kalsy IIIB.
    W 2006 roku wydała dla działki 4568m2 czy jest to argument przy wystąpieniu do SKO.
    mam jeszcze pytanie czy burmistrz może złożyć wniosek o przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze do właściwego ministra ( na tą konkretną działkę) bez MPZP

    • Panie Marcinie, zgoda ministra nie może być wydania poza procedurą sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nawiasem mówiąc, w zeszłym tygodniu pojawił się poselski projekt nowelizacji, który ma „odwrócić” skutki zmiany ustawy, która weszła w życie 26 maja 2013 r. Inwestorzy mogą mieć nadzieję, że okres „niedopuszczalności” inwestowania na gruntach I-III nie będzie zbyt długi.

  10. Wg mnie Gmina nie może obecnie inaczej niż poprzez plan zagospodarowania przestrzennego określić przeznaczenia gruntów rolnych kl. I-III. Ja z kolei mam następujące pytania: 1) czy starostwo powiatowe będzie mieć podstawę dla wydania decyzji odmownej o wyłączeniu z prod. rolnej w przypadku WZ z dnia 24 maja 2013 r., dla którego termin uprawomocnienia przypadł już pod rządami nowelizacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych? 2) w przypadku odpowiedzi negatywnej na powyższe pytanie (czyli: starostwo NIE będzie mieć podstawy dla decyzji odmownej), czy starostwo będzie mieć podstawę do odmowy, jeżeli WZ z dnia 24 maja 2013 zostało przeniesione na nowego właściciela działki już po wejściu w życie nowelizacji ww. ustawy?

  11. Witam Panie Iwo.
    Zaczne od tego iz nie caly miesiac temu kupilismy z mezem dzialkie rolna klasy IIIb o powiezchni 1200m. Teren na ktorej ona sie znajduje w mpzp podzielony jest na 5 dzialek. Kupujac ja sugerowalismy sie WZ dzialki sasiedniej wydanych w marcu tego roku, niewiedzac nic o nowelizacji ustawy. Pytanie moje brzmi: Czy istnieje choc cien mozliwosci wybudowania sie na tej dzialce? w gminie stanowczo odmawiaja nam wydania WZ.
    Z gory dziekuje za odpowiedz.
    Pozdrawiam

    • Pani Moniko! Jeśli nieruchomość jest objęta m.p.z.p. , to nie wydaje się dla niej warunków zabudowy — kluczowe znaczenie mają ustalenia m.p.z.p. i to, czy pozwala on na realizację zamierzonej przez Państwa inwestycji. W kiedy wprowadzono m.p.z.p.?

  12. Dobry wieczor,
    Na poczatku musze przeprosic za bledne informacje. kontaktowalam sie dzisiaj z panstwem od ktorych nabylismy dzialkie i niestety dzialka ta nie posiada m.p.z.p. doczytalam tez o tym w akcie notarialnym. jest to poprostu teren rolny z uwzgledniona droga dojazdowa. Bylam pewna ze naniesiona w gminie mapka to m.p.z.p.. Przepraszam ale kombinuje jak przyslowiowy kon pod gorke, i nie potrafie zrozumiec dlaczego nie mozemy tam budowac skoro na tej samej ziemi, praktycznie z za plotu sasiedzi nie maja z tym zadnych problemow bo ubiegali sie o warynki zabudowy przed nowelizacja ustawy. Rece opadaja!!!!! PS. zaplacilismy za nia jak za budowlana a nie pole.
    Dziekuje za zainteresowanie sie moja sprawa.
    Pozdrawiam
    Diekuje za zainteresowanie sie moja sprawa.

    • Pani Moniko! Proszę uważnie przeczytać akt notarialny, być może zostaliście Państwo w jakiś zakresie wprowadzeni w błąd przez sprzedawców? To mogłoby przełożyć się na Państwa roszczenia wobec sprzedawców albo na możliwość uchylenia się od skutków oświadczenia woli.
      Niestety, nowelizacja, która weszła w życie 26 maja, bardzo ogranicza możliwości zabudowy na gruntach klas I-III. Czy Państwo już występowaliście o warunki zabudowy, czy tylko pytaliście Państwo w urzędzie o taką możliwość?

  13. Witam ponownie Panie Iwo.
    Przesledzilam nasz akt notarialny poraz kolejny i niestety, jasno z niego wynika ze dla naszej dzialki nie obowiazuja ustalenia m.p.z.p. a w obowiazujacym studium z.p. to teren rolny… Jak juz wczesniej wspominalam sugerowalismy sie w.z. ludzi ktorzy nabyli dzialkie obok naszej z tym samym metrarzem od tych samych ludzi. Uwierzylismy takze sprzedawcom ktorzy zapewniali nas o bez problemowym dalszym rozwoju naszych planow! Zastanawia nas jednak dlaczego pani notariusz nie zawiadomila nas o przeszkodach– ktore moga nas spotkac. Jestem pewna ze, w przeciwnosci do nas– ludzi ktorzy nie koniecznie musza sledzic wszystko co prezydent podpisuje, doskonale wiedziala o istniejacej ustawie. Przepraszam troche sie rozpedzilam;-)
    Po sporzadzeniu aktu notarialnego( choc juz teraz wiem ze kolejnosc powinna byc odwrotna) udalismy sie do gminy po w.z.. Niestety Panie ktore sie tym zajmuja nie pozwolily nam na zlozenie wniosku, gdyz istnieje prawo ktore kategorycznie zabrania budowy na ziemii, klasy ktora posiadamy.
    Jeszcze raz dziekuje bardzo za poswiecenie mi czasu.
    Pozdrawiam

    • Pani Moniko! Zgadza się, warto wpierw występować o WZ, a potem nabywać nieruchomość.

      Czy jest jakiś dowód na to, że sprzedawcy Państwa zapewniali o możliwości zabudowy? Kupiliście Państwo nieruchomość ok. miesiąca temu, zatem już pod rządami nowych przepisów — zapewnienia sprzedawców były nierzetelne. Może być to istotne dla ewentualnych roszczeń wobec sprzedawców.

      Proszę mieć na uwadze opracowywaną nowelizację, która ma dopuścić zabudowę (na wzór poprzednio obowiązujących przepisów) — miejmy nadzieję, że zostanie ona uchwalona i jak najszybciej wejdzie w życie. Proszę dalej śledzić bloga, będę informował o postępach w tej sprawie.

  14. Witam.
    Jedynym swiadkiem, zapewnien sprzedawcow o bezproblemowym wybudowaniu sie na naszej nieruchomosci byla Pani notariusz. Choc watpie ze, chcialaby nam pomoc w tej sprawie skoro w dniu zakupu, uczestniczac w rozmowie nie powiedziala nic o istniejacej ustawie.

    Opracowywana nowelizacja o ktorej Pan pisze, to dla mie w tej chwili SPELNIENIE MARZEN!!!!
    Bede zagladac tu systematycznie:-)
    Jeszcze raz dziekuje bardzo za zainteresowanie sie moja sprawa.
    Pozdrawiam

  15. Witam,

    mam podobny problem jak wszyscy tutaj a mianowicie rodzice przepisują mi działkę o powierzchni ok 18arów. 5arów to ziemia klasy IIIb a reszta to klasy IV i V. Tu zaczyna się problem bo akurat w miejscu gdzie chcielibyśmy rozpocząć budowę domu jednorodzinnego jest grunt klasy IIIb. Co gorsza gmina, w której znajduje się działka nie posiada miejscowego planu zagospodarownia przestrzennego. W świetle nowelizacji z 26 maja gruntów w tej klasie nie da się odrolnić. Wspomnę jeszcze, że jest to działka położona w ścisłym sąsiedztwie, z bezpośrednim dostępem do ulicy.
    Czy według Pana istnieje jakaś możliwość abyśmy dostali pozwolenie na budowę na tej działce?
    Z góry dziękuje za odpowiedź.

  16. Witam! Bardzo proszę o odpowiedz na pytanie: czy można wystąpić o uzyskanie warunków zabudowy gdy zmiana planu zagospodarowania przestrzennego w gminie jest w toku?

    • Pani Elżbieto, jeśli gmina chce zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to znaczy, że obecnie jakiś plan miejscowy obowiązuje — dla tego terenu nie można wydać warunków zabudowy.

  17. Szanowni Państwo, odpowiem zbiorczo na kilka komentarzy, bo dotyczą one tego samego problemu — nowelizacji, która weszła w życie 26 maja 2013 r.

    Budowa domu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, a następnie pozwolenia na budowę. Nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, która weszła w życie 26 maja 2013 r., wprowadziła istotne utrudnienia w inwestycjach na gruntach rolnych klas I-III.

    Przeznaczenie gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III na cele nierolnicze, to znaczy ustalenie innego niż rolniczy sposobu użytkowania gruntów rolnych,.wymaga zgody ministra właściwego do sprawy rozwoju wsi, której udziela się w drodze decyzji administracyjnej w toku sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzji takiej nie można wydać poza procedurą sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po uzyskaniu zgody ministra, w treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dokonuje się przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze.

    Jednym z niezbędnych wymogów dla uzyskania warunków zabudowy jest to, aby teren objęty wnioskiem o wydanie warunków zabudowy nie wymagał uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo był objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które obowiązywały w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym i utraciły moc na skutek przepisów tej ustawy. Obecnie obowiązujące przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych stanowią przeszkodę dla wydania warunków zabudowy. W przypadku, gdy taka zgoda była uprzednio wyrażona — to jest w przypadku „starych” planów miejscowych, to można rozważyć powołanie się na nią w obecnie planowanym procesie inwestycyjnym.

    Samo rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowanie gruntów klas I-III przeznaczonych na cele nierolnicze wymaga zezwolenia na wyłączenia gruntów rolnych spod produkcji rolnej, które wydaje starosta. Zezwolenie powinno być ono uzyskane przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Wyłączenie gruntów spod produkcji rolnej wiąże się z koniecznością zapłaty należności (po uzyskaniu zezwolenia) i opłat rocznych (po faktycznym wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej), na zasadach wskazanych szczegółowo w art. 12 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

    Jeśli zatem zachodzi potrzeba przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, to podstawą inwestycji powinien być miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Warto skontaktować się z pracownikami urzędu gminy w tej sprawie i ustalić, czy władze gminy nie byłyby skłonne do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i na jakich warunkach — znam przypadki, gdzie opracowanie planu miejscowego na wniosek osoby planującej inwestycje przebiegało bardzo sprawnie i trwało niewiele dłużej niż przeciętne postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Kwestia finansowania sporządzenia miejscowego planu to rzecz zupełnie odrębna, którą zajmę się w osobnych wpisach.

    Wydaje się, że nie ma potrzeby przeznaczania gruntów na cele nierolnicze, a następnie wyłączania ich spod produkcji rolnej w przypadku zabudowy zagrodowej, czyli w szczególności budynków mieszkalnych, budynków gospodarczych lub inwentarskich w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych, choć nie ma jeszcze utrwalonej praktyki organów administracji i sądów administracyjnych w tym zakresie.

    Obecnie trwają też prace nad przywróceniem obszaru gruntów rolnych klas I-III, który nie podlegałby ochronie, jak to miało miejsce przed wejściem w życie nowelizacji — nowelizacja, która zgodnie z jej uzasadnieniem miała usunąć problem wykładni „zwartego obszaru projektowanego”, w rzeczywistości zablokowała znaczną część inwestycji na gruntach klas I-III.

  18. W 2009 r. uzyskałam decyzję o warunkach zabudowy na działkę rolną — grunt III klasy. W styczniu br.na podstawie tej decyzji uzyskałam pozwolenie na budowę po wcześniejszym uzyskaniu decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej . Decyzja WZ od początku mnie nie satysfakcjonowała (np. szer. elewacji frontowej garażu dwustanowiskowego 4 m), ale z pewnych względów zdecydowałam się uzyskać na jej podstawie pozwolenie na budowę. Obecnie chciałabym zmienić pozwolenie na budowę, a to wiąże się ze zmianą decyzji o warunkach zabudowy. Czy jest to możliwe? Zaznaczam, że zmiany dotyczyłyby terenu wyłączonego z produkcji rolnej, objętego aktualnym pozwoleniem na budowę.

    • Pani Danuto! Skoro grunt został już przeznaczony na cele nierolnicze, to ochrona gruntów rolnych nie powinna stać na przeszkodzie dla uzyskania kolejnej decyzji o warunkach zabudowy — oczywiście, o ile spełnione są pozostałe przesłanki dla wydania tej decyzji.

      • Dziękuję za odpowiedź.
        Myślę podobnie jak Pan, ale dla urzędniczki gminy sprawa nie jest taka jasna i oczywista. Dzwoniłam tam dzisiaj i nie uzyskałam informacji, ponieważ urzędniczka musi dokładnie przeanalizować sprawę. Natomiast w pierwszej chwili powiedziała mi, że wydanie decyzji będzie niemożliwe.

  19. W najbliższym czasie mam zamiar złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy. Na potwierdzenie faktu, że grunt jest wyłączony z produkcji rolnej załączę decyzję Starosty.
    Oczywiście poinformuję jak potoczą się losy tego wniosku.

  20. Mam pytanie, na zabudowanej ( dom jednorodzinny) działce chcę wybudować budynek gospodarczy, grunt kat. III, czy procedura będzie taka sama jak dla działek niezabudowanych, czy nowa ustawa o ochronie gruntów również w moim przypadku będzie miała zastosowanie?

  21. Panie Iwo,
    Chciałabym prosić o interpretację. Posiadam warunki zabudowy na mojej działce i uzyskalam już na ich podstawie pozwolenie na budowę. Zaczelam już budowę (ale był to formalny wybieg, żeby pozwolenie nie wygasło). Aktualnie chciałabym zmienić projekt budowlany na inny, co bedzie się wiązało z koniecznością uzyskania nowego pozwolenia na budowę. Czy w takim przypadku nadal wazne sa moje warunki zabudowy i moge na ich podstawie uzyskać kolejne pozowlenie na budowę na tej samej działce? Jak to bedzie wyglądało w świetle nowo planowanych przepisów? Dodam, że gmina nadal nie uchwaliła planu miejscowego, jest tylko studium. Pozdrawiam

      • Panie Iwo,
        Dziękuję za odpowiedź i spieszę z dodatkowym wyjaśnieniem. Tak naprawde to chciałabym całkowicie zmienić projekt na budynek o większych gabarytach i innej bryle, więc bez nowego pozwolenia się niestety nie obejdzie. Pytanie czy nadal moge to zrobić w oparciu o posiadane warunki zabudowy czy powinnam wystepowac o nowe? Czy nowo planowane przepisy mogą jakoś ułatwić tę sprawę? Pozdrawiam

        • Wg mnie, jeśli nowy budynek mieści się w parametrach dec o wz to można projekt zamienny. Jeśli ma być większy to albo:
          – zmiana decyzji,
          – nowa decyzja,
          w zależności od organu.

  22. Witam, Mam do Pana pytanie, posiadam działkę w kw wpisana budowlana, w dokumentach gminy rekreacyjna. Nie podoba mi sie to ze musze placic za tgz „rekracje 10 razy większe podatki od nieruchomosci niz byloby to w przypadku dzialki budowlanej. Z tego co się orientowałem w gminie wygasl plan miejscowy i zdaje sie ze maja obecnie jedynie plan ogolny. Czy jest mozliwosc przekwalifikowania dzialki rekreacyjnej na budowlana? jakie sa na to szanse i prawne aspekty sprawy. W gminie powiedzieli mi wprost ze sie nie zgodza bo maja z tego duzo wieksze przychody. Dla mnie sytuacja absurdalna gdzie gmina chce mnie naciagnac na jak najwieksze podatki, z gory dziekuje za odpowiedz, pozdrawiam

    • Panie Tomaszu! Ewidencja gruntów i budynków ma charakter wiążący dla organu podatkowego w podatku od nieruchomości. Konieczny byłaby zatem zmiana wpisy w ewidencji gruntów i budynków. Postępowanie w sprawie wprowadzenia zmian do operatu ewidencji gruntów służy celom ewidencyjnym i potwierdza istniejący stan faktyczny. W postępowaniu ewidencyjnym, którego przedmiotem jest wprowadzenie w ewidencji zmian, źródłem danych ewidencyjnych, stanowiących podstawę zmian, mogą być materiały i inne dane określone przepisami § 35 pkt 1–7 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. Nr 38, poz. 454), a w szczególności materiały i informacje zgromadzone w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym (pkt 1), a także dane zawarte w dokumentach udostępnionych przez zainteresowane osoby, organy i jednostki organizacyjne (pkt 5). Stosownie zaś do przepisu § 46 ust. 2 pkt 2 tego rozporządzenia, podstawę wprowadzenia zmian w ewidencji gruntów mogą stanowić opracowania geodezyjne i kartograficzne, przyjęte do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, zawierające wykazy zmian danych ewidencyjnych. Zaliczanie gruntów do poszczególnych użytków gruntowych określa natomiast załącznik nr 6 do powyższego rozporządzenia.

  23. witam, we wrześniu 2013 roku zakupiłem nieruchomość nierolną,niezabudowana o pow 0,21 ha na której rosną drzewa owocowe,ziemia jest klasy IIIa, obszar wiejski,nieposiadający mpzp, sąsiedztwo działki to zabudowa siedliskowa,uzbrojenie w zasięgu,działka zlokalizowana bezpośrednio przy drodze wojewódzkiej,mając na uwadze zmianę przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych z maja 2013r. jakie są szanse na budowę domu jednorodzinnego na w/w działce

  24. Jestem zainteresowana kupnem działki. Wiem, że dla terenu, na którym się ona znajduje nie ma uchwalonego planu. Grunt jest III klasy. Obecny właściciel dysponuje decyzją o warunkach zabudowy, wydaną w 2007 roku. Jest to decyzja ogólna pozwalająca właścicielowi wybudować 4 domy (wówczas działka nie była jeszcze podzielona na mniejsze). Jeżeli zdecydowałabym się na zakup działki, to czy muszę występować o nową decyzję o warunkach zabudowy, czy można scedować warunki wydane w 2007 roku? Bardzo proszę o pomoc.

  25. Witam, byłam w gminie bo chciałam wybudować dom na działce rodziców, ale nie ma MPZP , a WZ nie dostanę , bo to grunt 3 klasy. Jest to działka 3000m2 i czy na mój wniosek gmina może wykonać MPZP. Czy w ogóle gmina może wykonywać MPZP jeśli działka jest rolna 3 klasy.?

  26. Witam,
    Czy w sytuacji kiedy wprowadzenie m.p.z.p. (brak możliwości zabudowy) zmienia ustalenia decyzji o warunkach zabudowy (zgoda na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną) przysługuje roszczenie o wykup nieruchomości przez gminę ?

    • Jeśli korzystanie z nieruchomości stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, to takie roszczenie może przysługiwać. Jeśli interesują Pana szczegóły, to zapraszam do kontaktu przez formularz.

  27. Witam,
    Czy istnieje jakiś rozsądny przepis na wydawane decyzje na przełomie zmian wchodzących nowych ustaw w życie. W moim przypadku sprawa wyglądała następująco: złożyłam wniosek do gminy 27.04.2013r o wydanie warunków zabudowy. otrzymałam decyzję o warunkach zabudowy a następnie podzieliłam działkę na trzy mniejsze gdzie było uwzględnione że po podziale działki będą stanowić nieruchomości z zabudową mieszkaniową.Działka nr 1 jest juz zabudowana choć był w starostwie problem gdyż była to działka częsciowo IV i III klasy musiałam budynek usytuować na kl IV natomiast chciałam zabudować jeszcze dwie działki które jedna z nich posiada klasę III, a druga działka klasy IV i częsciowo III. Czy w takiej sytuacji Starostwo wyda nam pozwolenie na zabudowę pomimo że gmina wydaje warunki na zabudowę?

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>